纽约豪华公寓爆租金争议！857套住宅开发商遭集体起诉，租客或可追回3000万美元

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纽约布鲁克林Williamsburg社区近日爆出重大租金纠纷。位于东河河滨的豪华住宅项目420 Kent Avenue遭租客提起集体诉讼，指控开发商长期违反纽约州租金稳定法，使用错误的租金计算方式，导致部分住户支付超过法律允许的租金。

租客权益组织估计，如果相关指控获得法院支持，受影响租客可能有权追回总额约3000万美元的超收租金。

前纽约州长旗下房地产公司被告上法庭

根据《纽约时报》及当地媒体报道，这起集体诉讼于10月14日（星期三）提出，被告为Spitzer Enterprises房地产公司。

该公司由纽约州前州长Eliot Spitzer经营。

涉案物业位于布鲁克林Williamsburg社区Kent Avenue与South 8th Street交界处，地址为420 Kent Avenue。

该住宅项目由三栋现代化高层建筑组成，共有857套住宅，坐落于东河河滨，部分公寓可以眺望曼哈顿天际线。

项目属于当地知名高档出租住宅，但其中部分公寓受到纽约州租金稳定制度监管。

租客指控房东使用错误租金计算方式

这起诉讼的核心争议，在于房东如何计算租金稳定公寓的续租涨幅。

根据纽约州相关规定，部分租金稳定公寓可能存在两种不同的租金数字。

一种是法律登记租金（Legal Regulated Rent），另一种是优惠租金（Preferential Rent）。

优惠租金通常是房东实际向租客收取的较低租金。

诉讼指出，开发商在部分租客首次签约时提供较低的优惠租金，但后来续租时，却按照较高的法律登记租金计算涨幅。

租客认为，这种计算方法违反纽约州租金稳定法，导致实际涨租幅度超过法律允许的范围。

例如，如果某套公寓登记租金为每月4000美元，但租客实际支付3500美元优惠租金，那么在适用优惠租金保护规定的情况下，续租涨幅通常应以3500美元为基础计算，而不能随意改用4000美元作为涨租基数。

租客可能追回约3000万美元

非营利租客权益组织Housing Rights Initiative参与调查了有关租金记录，并协助租客了解可能存在的违规情况。

该组织创办人Aaron Carr表示，根据对2020年以来租金上涨情况的分析，受影响租客可能被多收取约3000万美元。

不过，这一金额目前只是租客权益组织提出的估算，并非法院已经确认的赔偿金额。

实际能够追回多少租金，仍取决于法院审理结果、具体租约、租金历史及适用法律。

如果法院认定房东违法，部分租客可能有权要求退还多收租金，甚至依法申请其他赔偿。

纽约其他豪华公寓也出现类似诉讼

420 Kent Avenue并非纽约唯一涉及租金计算争议的高档住宅。

此前，曼哈顿8 Spruce Street以及American Copper Buildings等大型出租住宅，也曾因租金稳定制度及优惠租金计算问题面临相关法律诉讼。

这些案件反映出纽约部分大型出租物业在租金登记、优惠租金及续租计算方面存在法律争议。

不过，各案件事实及适用法律可能不同，不能因为其他物业遭到起诉，就认定本案开发商已经违法。

纽约租客如何检查自己是否被多收租金？

纽约州租金稳定制度对符合条件的住宅设有续租涨幅限制。

对于2026年10月1日至2027年9月30日期间开始或续签的纽约市租金稳定租约，纽约市公布的适用涨幅为0%。

如果租客怀疑房东使用错误的租金基数计算续租金额，可以向纽约州住房与社区更新局（NYS Homes and Community Renewal，简称HCR）申请租金历史记录。

租客也可以保留原始租约、续租通知、银行付款记录及房东提供的租金账单，以便核对历年租金变化。

如果发现异常，可向HCR提出租金超收投诉，或寻求专业租客法律援助。

纽约市居民还可以拨打311，要求联系Tenant Helpline租客援助热线。

案件仍在审理，尚未确认开发商违法

截至10月20日，这起集体诉讼仍处于司法程序中。

开发商是否违反租金稳定法、哪些住户符合赔偿资格，以及最终是否需要退还租金，都有待法院裁定。

对于居住在纽约租金稳定公寓的华人租客来说，这起案件也提醒大家，不能只看房东通知的涨租百分比，还应检查涨租所依据的原始租金是否正确。