纽约住房审批大改！12个社区进入“快速通道”，皇后区4大片区上榜，华人区也在其中

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纽约市住房开发审批制度即将迎来重大变化。

纽约市规划部门公布首批12个进入“Affordable Housing Fast Track”（可负担住房快速审批）范围的社区委员会辖区，包括皇后区、布鲁克林、曼哈顿以及史泰登岛多个社区。

对于符合条件的可负担住房开发项目，未来土地用途审批时间将明显缩短，新制度将于2027年1月1日正式开始实施。

纽约市之所以选择这12个社区，是因为根据过去5年的数据，这些地区新增可负担住房占现有住房总量的比例在全市59个社区委员会辖区中处于最低水平。

此次入选的12个社区委员会辖区分别是：

布鲁克林：

Brooklyn Community District 10：Bay Ridge、Dyker Heights

Brooklyn Community District 12：Borough Park、Kensington

Brooklyn Community District 18：Canarsie、Flatlands

曼哈顿：

Manhattan Community District 7：Upper West Side

Manhattan Community District 8：Upper East Side、Roosevelt Island

皇后区：

Queens Community District 4：Corona、Elmhurst

Queens Community District 5：Ridgewood、Maspeth、Middle Village

Queens Community District 10：South Ozone Park、Howard Beach

Queens Community District 11：Auburndale、Bayside、Douglaston

Queens Community District 13：Queens Village、Bellerose、Rosedale

史泰登岛：

Staten Island Community District 2：Mid-Island

Staten Island Community District 3：South Shore

其中皇后区共有4个社区委员会辖区进入名单，是此次涉及范围比较大的行政区之一。华人比较熟悉的Elmhurst、Bayside、Douglaston、Middle Village以及Queens Village等地区都包括在内。

根据纽约市政府公布的规则，快速审批并不意味着开发商可以完全绕过社区意见。

符合资格的项目首先仍然需要接受社区委员会和区长办公室审查，但两者的审查时间将同时进行，总计为60天。

之后项目进入纽约市规划委员会（City Planning Commission）审查阶段，通常为30天；需要进行更复杂环境审查的项目，规划委员会审查时间可以延长至45天。

也就是说，部分符合条件的住房项目公共审查时间可以大幅缩短。

与传统ULURP土地用途审批程序相比，新制度最明显的变化之一，就是减少部分重复和连续进行的审批步骤，加快符合条件的可负担住房项目进入最终决定阶段。

不过，这项制度并不代表上述12个社区今后所有公寓楼或者住宅开发项目都能走快速通道。

纽约市官方文件明确指出，快速审批主要针对依法需要通过Mandatory Inclusionary Housing（MIH，强制包容性住房）计划提供可负担住房的合资格土地用途申请。

换句话说，普通市场价住宅开发并不会因为位于这些社区，就自动获得快速审批资格。

这项改革源自纽约市选民在2025年11月通过的城市宪章修正案。根据制度设计，纽约市将每5年重新评估各社区的可负担住房建设情况，并确定下一轮适用快速审批程序的12个社区委员会辖区。

支持者认为，新制度能够让过去可负担住房增长较慢的社区承担更多住房供应。

但也有社区人士和城市规划专业人士提出不同意见，认为单纯按照过去几年可负担住房增长比例选择社区，未必充分考虑交通承载能力、就业机会、历史街区以及不同地区现有开发密度等因素。

随着新制度2027年1月正式实施，皇后区、布鲁克林以及史泰登岛这些入选地区未来的住宅改区申请和可负担住房开发，预计将成为当地居民及社区委员会持续关注的话题。