纽约市推进建立“土地银行”，未来或改变欠税及被接管房产处理方式

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纽约市处理欠房产税、欠水费以及长期失修房屋的方式，未来可能迎来重大改变。

纽约市政府和市议会正在推进成立“纽约市土地银行”（New York City Land Bank），希望逐步改变过去将欠税债权出售给私人机构追债的做法，并建立新的机制处理欠税和问题房产。

根据最新进展，市长Zohran Mamdani和纽约市议会已经陆续确定土地银行工作组成员。

这个工作组共有7名成员，包括纽约市住房、财政、环保等相关部门负责人，以及市议员和住房政策领域人士。

其中，纽约市环境保护局局长Lisa Garcia的任命已经获得市议会批准。市议会记录显示，她的土地银行成员任期为4年，至2030年9月9日结束。

不过，对于普通纽约屋主来说，需要特别注意：土地银行目前仍处于筹备阶段，并不是说纽约市现在已经开始通过土地银行接管欠税房屋。

按照目前计划，工作组需要完成相关申请，并向纽约州有关机构申请批准，目标是在2027年1月前推进这一程序。

那么，“土地银行”究竟是做什么的？

按照纽约市目前提出的构想，土地银行未来可以取得拖欠的房产税、水费等市政债务，并与欠款业主协商还款计划。

对于确实希望保住房屋、但暂时无力一次性偿还欠款的屋主，这种模式理论上可以提供更多协商空间，而不是立即把债权交给私人追债机构。

但对于长期欠税、严重失修，或者业主长期不负责任的问题房产，土地银行未来也可能通过合法的止赎程序取得房产控制权。

取得房产后，相关物业可能进一步转交给非营利机构、租户组织或其他开发机构，用于可负担住房等用途。

这一计划与纽约市长期存在争议的“Tax Lien Sale”制度密切相关。

过去约30年来，当房屋业主长期拖欠房产税、水费或污水处理费时，纽约市可以把相关债权打折出售给私人投资信托。

私人机构取得债权后，会继续向业主追讨欠款，同时产生额外利息和费用。欠款如果长期无法解决，最终可能进入止赎程序。

纽约市独立预算办公室数据显示，自2015年以来，至少约1000处涉及税收留置权出售的物业最终在止赎拍卖中被出售，其中超过200处属于1至3户住宅。

另外，目前还有大约600套1至3户住宅处于止赎程序之中。

与此同时，纽约市拖欠房产税的规模近年来明显增加。2022年相关欠税约为5.6亿美元，到2024年已经增加到约8.83亿美元。

支持土地银行制度的人士认为，与单纯把债务出售给私人机构相比，新制度可以让纽约市在追缴欠款的同时，为部分真正陷入经济困难的屋主提供更多解决办法，并有机会把严重失修的物业转化为可负担住房。

不过，这套制度究竟如何运作，目前仍有许多关键问题没有最终确定。

例如什么情况下会与屋主制定还款计划、欠款达到什么程度可能进入止赎程序、哪些物业可以被土地银行取得，以及房产最终如何选择新的持有者，都需要进一步制定规则。

因此，对于纽约普通房主来说，现在最重要的一点是：成立土地银行并不等于欠一点房产税，纽约市就会直接把房子收走。

如果未来制度正式实施，房产控制权的转移仍需要经过相应的法律和止赎程序。

纽约市议会此前还通过立法，计划在2028年前结束现行的税收留置权出售制度。

如果土地银行最终获得纽约州批准并正式运行，它可能成为纽约市未来处理欠税房产、危险住宅和长期失修建筑的重要工具，也可能彻底改变延续多年的私人债权出售模式。